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LA DEFISCALISATION EN HABITATION PRINCIPALE DU PROPRIETAIRE POUR LES PRIMO ACCEDANTS

La loi GIRARDIN en habitation principale est prévue pour exister jusqu’au 31/12/2017. Elle permet  de défiscaliser 22% sur 10 ans (18% + 4% chauffe-eau solaire) lorsque le bien est affecté à l’habitation principale du propriétaire  primo accédant, soit sur 10 ans un taux de 2.2 % par an.


Sont considérés comme des primo accédants au sens de l’Art 244 quater J du CGI  : les personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années.

Cette réduction s’applique dans les limites de surface habitable qui s’établissent selon le nombre de personnes à charge destinées à occuper à titre principal le logement comme suit  :
- 65 m2 pour une personne seule
- 77.5 m2 pour un couple
-  90 m2 pour une personne seule ou un couple ayant une personne à charge
-  12 m2 de plus au-delà (annexe III art 46 AG terdecies du CGI).
Il est tenu compte pour le calcul de la surface, de celle des varangues dans une limite de
14 m2.

Les sommes prises en compte sont plafonnées à un montant par mètre carré de 2 656,08 eurosTTC/ m2. 

Choisir de mettre sa résidence principale en sci

Lors de l'acquisition d'un logement, les époux ou concubins ont le choix entre :

  • acheter le bien en commun, autrement dit en indivision, sauf époux communs en biens,
  • former une SCI, société civile immobilière constituée par deux ou plusieurs personnes, pour acquérir ou posséder des biens immobiliers; la société sera l'unique propriétaire du bien.

INTERET POUR LE COUPLE MARIE

Couple marié sans contrat

Pour un couple marié sans contrat, la communauté réduite aux acquêts constitue la règle.

L'achat de la résidence principale pendant le mariage sera alors automatiquement commun, car l'indivision n'existe pas. Deux motifs essentiels peuvent conduire les époux communs en biens à constituer une SCI:

  • organiser la transmission anticipée et progressive, en pleine propriété ou en démembrement, de la résidence principale à ses enfants (en procédant à des donations de parts tous les six ans) si, par exemple, la résidence principale est d'une valeur importante;
  • renforcer le patrimoine propre de l'un des époux qui pourra réemployer, par exemple, des fonds reçus par succession dans une acquisition immobilière, s'il ne souhaite pas que ces fonds tombent dans la communauté.

 

Epoux séparés de biens

La SCI peut alors trouver des utilisations particulières, soit comme prétexte de réajustement des comptes entre époux, soit comme technique d'avantage indirect. Elle peut constituer un mode de règlement des dettes d'un époux envers l'autre.

Pas de véritable avantage

Hormis ces cas, il n'y a, à notre avis, que peu d'intérêt pour un couple marié à constituer une SCI.
La détention indirecte par l'intermédiaire d'une société ne procurera que peu d'avantages particuliers par rapport à une acquisition directe. Certes, le crédit d'impôt au titre des intérêts des emprunts contractés pour acquérir sa résidence principale sera applicable, l'exonération pour cession de la résidence principale sera accordée et les crédits d'impôts liés à l'acquisition de certains équipements, matériaux et appareils seront obtenus.

De nombreux inconvénients

Mais en contrepartie, la société civile présentera l'inconvénient de ne pas permettre des acquisitions éligibles aux Plan d'épargne logement et compte épargne logement, ce qui peut entraver le financement.
En outre, la société civile ne permet pas de bénéficier des prêts à taux zéro qui constituent aujourd'hui un mode de financement très courant chez les primo-accédants.

L'interposition d'une SCI privera de surcroît le survivant du droit temporaire et viager au logement, car ce droit n'existe pas pour les associés détenant leur résidence principale au travers d'une SCI. Elle le privera également de la possibilité de bénéficier de l'abattement de 20 % sur le logement de la famille dans la succession et de celui de 30 % qui existe en matière d'ISF.

Surtout, la loi dite Tepa du 21 août 2007 a supprimé tous droits de succession pour les conjoints survivants ou partenaires pacsés et amélioré le régime fiscal applicable aux donations. Nul n'est dès lors besoin de conclure des montages sophistiqués pour transmettre en franchise d'impôts, la loi suffit.

POUR LES CONCUBINS

La question de la constitution d'une SCI dans un contexte d'union libre a davantage d'acuité car elle va permettre la protection du survivant.

Le maintien dans le logement en cas de décès

Lorsque deux concubins envisagent d'acquérir en commun leur résidence principale, la question du droit d'usage de l'immeuble au décès de l'un d'eux se pose automatiquement car le concubin, sauf legs, n'est pas appelé à la succession du prédécédé. De la même manière, en cas de rupture de la vie commune, celui qui souhaite conserver le logement devra racheter la part de l'autre. En cas de décès et en l'absence de dispositions spécifiques, le survivant se retrouvera en indivision avec leurs enfants communs, voire avec des enfants d'un premier lit de son compagnon, situation difficile qui ne lui garantit pas la jouissance du bien acquis en commun. D'autant que nul n'est tenu de demeurer dans l'indivision.
Faute de liquidités suffisantes, le concubin pourra être contraint de vendre sa part, peut-être à vil prix. Et si le défunt lui a par ailleurs légué sa moitié indivise (par exemple), le survivant devra même acquitter des droits de succession de 60 % sur un bien qu'il aura contribué à financer.

Les concubins peuvent donc avoir intérêt à constituer une SCI à l'achat de leur résidence principale, assorti d'achats croisés en usufruit et en nue-propriété. Cela permettra au concubin survivant de conserver le logement et ce, malgré les éventuelles prétentions des héritiers sur le bien.

D'autres possibilités

Pour autant, la SCI n'est pas la seule solution pour acheter en commun. Bien souvent, la faculté d'acquisition prévue par le code civil qui reconnaît au survivant le droit d'acquérir prioritairement la quote-part du défunt, sans possibilité d'opposition de ses héritiers, est suffisante.
En outre, si le couple a souscrit une assurance décès réciproque, les sommes versées au concubin survivant lui offriront la capacité financière pour racheter la part de l'autre.